Фактическое использование здания: как определяют офисы и торговлю

Зачем городу знать, как используется здание

Нежилое здание попадает в перечень объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости, по одному из двух оснований: по виду разрешённого использования участка или по фактическому использованию. Второе основание проверяет Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Итог её мероприятия фиксируется в акте обследования, и именно акт становится основанием для включения объекта в перечень на следующий год или для отказа во включении.

Порог установлен законом: здание включают, если под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание фактически используется более 20 % его общей площади. Для нежилых помещений в многоквартирных домах есть дополнительное условие, связанное с общей площадью нежилых помещений в доме, поэтому их проверяют по отдельной логике.

Акт работает в обе стороны. Акт с площадью ниже порога служит главным доказательством при исключении здания из перечня, а акт с завышенной площадью превращается в главную проблему собственника. Суды по делам о 700-ПП, как правило, рассматривают акт Госинспекции как основное доказательство фактического использования, и спорить с ним без нового обследования сложно.

Что засчитывают под офис и торговлю

Налоговый кодекс относит к офисному использованию не только кабинеты. В расчёт идёт сопутствующая офисная инфраструктура: приёмные, переговорные, помещения для офисной техники, парковки. Под торговлю засчитывают торговые залы и зоны, где принимают покупателей, под общепит залы обслуживания посетителей, под бытовое обслуживание помещения, где оказываются такие услуги.

По каждой спорной зоне решение зависит от того, что видно на месте и что подтверждают документы. Пустующее помещение не используется под офис, но если в нём стоят столы, кресла и компьютеры, инспектор может оценить его иначе. Спорные зоны встречаются почти в каждом здании, чаще всего это следующие помещения.

• административные кабинеты производственного или складского комплекса;
• шоурумы и демонстрационные залы при складе;
• пустующие помещения и помещения в ремонте;
• коридоры, лестницы, технические помещения и места общего пользования;
• помещения арендаторов, вид деятельности которых описан в договоре шире, чем есть на деле.

Арендаторы и их влияние на акт

В многоарендных зданиях процент офисной площади складывается из десятков решений, которые собственник не принимает. Арендатор склада ставит в углу несколько столов для менеджеров, арендатор производства открывает зал для приёма клиентов, и через год картина на этажах уже другая. Инспектор фиксирует то, что видит в день обследования, а не то, что записано в договоре.

Поэтому управлять фактическим использованием приходится через договоры и регулярные обходы. Полезно прописать в договоре аренды цель использования и обязанность арендатора согласовывать её изменение, а также доступ представителя собственника в помещения на время обследования. Это не решает вопрос автоматически, но помогает и в споре, и при подготовке к следующему визиту.

Как проходит обследование

Мероприятие проводится по плану Госинспекции или по обращению собственника. Инспектор выходит на объект, обходит помещения, делает фотосъёмку, сверяет увиденное с поэтажными планами и экспликацией. По итогам составляется акт, где указаны площади по видам использования и доля офисно-торговой площади в общей площади здания.

Собственник вправе присутствовать и давать пояснения, и этим правом стоит пользоваться. Без представителя инспектор опирается только на вывески, мебель и слова случайных сотрудников арендаторов, которые не всегда понимают, о чём их спрашивают. Подготовка к визиту обычно включает следующее.

• актуальные поэтажные планы и экспликацию, лучше по данным технического плана;
• перечень помещений с фактическим назначением и ответственным за каждое лицом;
• договоры аренды, где цель использования описана так, как помещение используется на самом деле;
• документы и фото, подтверждающие складскую или производственную деятельность;
• представителя, который знает здание и может показать каждое помещение.

Если акт составлен с ошибками

Ошибки в актах повторяются. Первая группа связана с арифметикой: к офисным площадям целиком отнесены коридоры, санузлы и технические помещения. Вторая связана с обобщением: по одному кабинету на этаже весь этаж записывают под офис. Третья возникает из устаревших планов, по которым инспектор считает площади, давно перестроенные под другие задачи. Бывает и так, что часть помещений осмотреть не удалось, и их назначение указали по договорам аренды.

Для обжалования акта собственник обращается в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве с требованием провести повторное мероприятие. Отказ можно обжаловать в Арбитражном суде города Москвы. Параллельно стоит оценить перспективы спора в Московском городском суде об исключении объекта из перечня: при слабом акте этот спор строится сложнее, а с новым актом становится заметно сильнее.

Копию акта важно получить и проверить сразу, сверив каждую строку с планами. Чем раньше найдена ошибка, тем больше шансов исправить её до утверждения следующего перечня.

Как законно изменить ситуацию на будущие годы

Перечень утверждается ежегодно, поэтому фактическое использование важно не только в прошлом, но и на будущее. Если здание действительно перестало использоваться под офисы, например площади переведены под склад или производство, можно инициировать новое обследование. Акт с площадью ниже порога позволит исключить объект из следующего перечня.

Речь идёт о реальном изменении использования, а не о декорациях к визиту инспектора. Если мебель временно вывозят, а потом возвращают, это выявляется при следующей проверке и подрывает позицию собственника в суде. Мы работаем только с законными способами и честно говорим, если фактическое использование действительно соответствует перечню.

• проведите внутренний аудит использования помещений по этажам;
• приведите договоры аренды в соответствие с реальной деятельностью арендаторов;
• обновите технический план и экспликацию, если здание перестраивалось;
• обратитесь за проведением мероприятия, когда использование действительно изменилось;
• сразу после обследования проверьте акт и заявите возражения письменно.

Ошибки, из-за которых здание остаётся в перечне

Многие из них касаются не права, а организации работы с объектом.

• собственник не знает о проведённом обследовании и узнаёт о нём из перечня;
• во всех договорах аренды по шаблону стоит «под офис»;
• на объекте нет никого, кто может показать помещения и пояснить их назначение;
• акт не оспорен вовремя, а спор в суде начат без нового акта;
• после перепланировки не обновлены документы, и инспектор работает по старым планам.

Когда нужна помощь юриста

Если здание включено в перечень по фактическому использованию или обследование только планируется, юриста лучше подключить до визита инспектора. Мы оцениваем, какие площади спорные, готовим пакет документов, участвуем в обследовании и при необходимости оспариваем акт. Кадастровый инженер команды сверяет площади и планы, так что техническая часть не отдаётся на сторону.

В нашей практике есть дела, где объекты исключены из перечня 700-ПП через Московский городской суд, в том числе исключение с 2023 года. Стоимость работы по исключению из перечня от 50 000 ₽ плюс гонорар успеха от 10 до 20 % от налоговой экономии. Точные условия называем после анализа документов, первичная консультация бесплатна.