Бюджетное учреждение или суд: куда идти, чтобы снизить кадастровую стоимость

Три пути и чем они отличаются

Закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» даёт собственнику несколько инструментов. Выбор зависит от того, что именно не так со стоимостью: ошибка в данных или цена выше рынка.

• Исправление ошибки по ст. 21. Подходит, если при расчёте взяты неверные характеристики: площадь, вид использования, год постройки, местоположение. Заявление подаётся в бюджетное учреждение, отчёт оценщика не нужен.
• Установление стоимости в размере рыночной по ст. 22.1. Подходит, если данные верны, но стоимость выше рынка. К заявлению прикладывается отчёт оценщика, в Москве его рассматривает ГБУ «Центр имущественных платежей».
• Суд. Административный иск в суд субъекта: Московский городской суд для Москвы, Московский областной суд для Подмосковья. Предмет иска: решение бюджетного учреждения, с которым вы не согласны, и вместе с ним требование об установлении рыночной стоимости.

Как выбрать

Обратиться в суд с требованием о рыночной стоимости, минуя бюджетное учреждение, по действующему порядку не получится: суд проверяет его решение. Поэтому вопрос обычно не в том, куда идти, а в том, как подготовить заявление, чтобы при отказе суд увидел сильную позицию.

• в выписке ЕГРН видна ошибка в характеристиках: начинайте с её исправления, это дешевле и не требует оценки;
• ошибок нет, а разница с рынком существенная: нужен отчёт оценщика и заявление по ст. 22.1;
• бюджетное учреждение отказало: изучите замечания, иногда разумнее доработать отчёт и подать заявление снова, иногда сразу оспаривать решение в суде;
• объект крупный и экономия большая: готовьтесь к суду заранее, в споре о рыночной стоимости суд часто назначает экспертизу.

Пошагово

Отдельно стоит посчитать экономию. Налог пересчитывается по правилам Налогового кодекса и не за все прошлые периоды, поэтому выгода иногда меньше, чем кажется по разнице в стоимости.

• Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости и проверьте характеристики объекта.
• Сравните стоимость с рыночными ориентирами и посчитайте налог за год до и после возможного снижения.
• Выберите путь: исправление ошибки или установление рыночной стоимости.
• Закажите отчёт у оценщика, состоящего в саморегулируемой организации, и проверьте его до подачи.
• Подайте заявление в бюджетное учреждение и дождитесь решения в установленный законом срок.
• При отказе подготовьте административный иск в суд субъекта, приложив решение и отчёт.
• После решения проверьте внесение новой стоимости в ЕГРН и перерасчёт налога.

Когда стоит обратиться к юристу

Если объект крупный, стоимость влияет и на налог, и на аренду, или бюджетное учреждение уже отказало. Агентство ведёт такие дела от проверки ЕГРН до суда, стоимость сопровождения от 50 000 ₽. Отчёт оценщика и судебная экспертиза оплачиваются отдельно.

Учитывайте и время: оспаривается действующая кадастровая стоимость, а после очередной переоценки в ЕГРН появляется новая. Если переоценка ожидается скоро, сначала посчитайте, есть ли смысл спорить о текущей стоимости или лучше готовиться к работе с новой.