Как вид разрешённого использования влияет на кадастровую стоимость земли

Почему ВРИ так сильно влияет на оценку

Государственная кадастровая оценка по 237-ФЗ проводится массово: бюджетное учреждение субъекта оценивает сразу все участки региона, не выезжая на каждый. Для этого участки делят на группы (сегменты) по назначению: жилая застройка, торговля и офисы, производство и склады, сельское хозяйство, садоводство и другие. Отнесение к сегменту опирается прежде всего на вид разрешённого использования из ЕГРН. Для каждого сегмента строится своя модель, и удельная стоимость квадратного метра между ними различается многократно, потому что рынок по-разному платит за землю под магазин и под склад.

Поэтому ВРИ в выписке не формальность. Если он записан шире, чем нужно бизнесу, или в нём перечислено несколько видов, участок может оказаться в более дорогом сегменте, чем соответствует реальной деятельности, и стоимость будет посчитана по модели, которая к нему по сути не относится.

Три линии, по которым ВРИ влияет на налоги

Отдельный нюанс касается пониженной ставки. Участки для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества облагаются по ней, только если не используются в предпринимательской деятельности. Если на таком участке работает гостевой дом или склад, налоговый орган вправе применить общую ставку, и пересчёт может затронуть сразу несколько лет.

• Кадастровая стоимость: от сегмента зависит удельный показатель, на который умножается площадь участка.
• Ставка земельного налога: по ст. 394 НК РФ для земель сельхозназначения, под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и ряд других установлен предел 0,3 %, для прочих земель 1,5 %. Конкретную ставку в этих пределах устанавливает муниципалитет, а в Москве город.
• Налог на здание: по ст. 378.2 НК РФ здание может быть признано административно-деловым или торговым центром, если оно расположено на участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных, торговых объектов или общепита. В Москве это путь в перечень 700-ПП и к налогу на имущество от кадастровой стоимости.

Что происходит со стоимостью после смены ВРИ

Смена ВРИ меняет характеристики участка, и бюджетное учреждение определяет его кадастровую стоимость заново, по новому виду использования, не дожидаясь следующего тура оценки. Для земельного налога изменение стоимости из-за изменения характеристик участка учитывается со дня внесения в ЕГРН сведений, которые стали основанием для пересчёта. Иначе говоря, налог по новой стоимости начинают считать с даты записи о новом ВРИ, а не с начала следующего года.

Это работает в обе стороны. Перевод участка из производственного вида в торговый ради будущего проекта сразу поднимает налог, даже если магазин ещё не построен и не принесёт выручки несколько лет. Поэтому смену ВРИ под инвестиционные планы имеет смысл синхронизировать с графиком проекта, а не проводить заранее, на всякий случай.

Для арендаторов государственной и муниципальной земли ВРИ и кадастровая стоимость нередко определяют и размер арендной платы. Поэтому вопрос касается не только собственников: арендатор, который планирует менять вид использования, должен заранее посчитать, как изменится аренда.

Сменить ВРИ или оспорить стоимость

Это разные инструменты для разных проблем, и путать их дорого:

• Смена ВРИ подходит, когда записанный вид не соответствует тому, что реально происходит на участке, а градостроительный регламент территориальной зоны позволяет выбрать подходящий. Основной и вспомогательный вид собственник выбирает из регламента ПЗЗ, для условно разрешённого нужно разрешение после общественных обсуждений или публичных слушаний.
• Исправление ошибки по ст. 21 237-ФЗ подходит, когда ВРИ в ЕГРН верный, но при оценке участок отнесли не к тому сегменту или учли неверные характеристики.
• Установление кадастровой стоимости в размере рыночной по ст. 22.1 237-ФЗ подходит, когда сегмент определён верно, но модель завысила стоимость конкретного участка: плохой подъезд, обременения, сложная форма, охранные зоны. Нужен отчёт оценщика, заявление подаётся в бюджетное учреждение субъекта, при отказе административный иск в суд субъекта.
• Сочетание: сначала смена ВРИ, затем, если и новая стоимость выше рыночной, заявление об установлении рыночной стоимости.

Как проверить свой участок

• Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите ВРИ, категорию земель, кадастровую стоимость и дату её определения.
• Найдите участок на карте градостроительного зонирования в ПЗЗ: определите территориальную зону и виды, которые допускает регламент.
• Сопоставьте записанный ВРИ с фактическим использованием и с объектами, которые стоят на участке.
• Если на участке есть здание, проверьте, нет ли среди видов офисного, торгового или общепита: это риск для налога на имущество.
• Сравните удельную кадастровую стоимость с соседними участками того же назначения.
• Убедитесь, что смену ВРИ не ограничивают договор аренды или решение о комплексном развитии территории.

Типичные ошибки собственников

Первая ошибка: оставлять ВРИ, доставшийся от прежнего владельца, хотя он шире или дороже реальной деятельности. Склад на участке, где в ЕГРН записана торговля, платит земельный налог как торговый объект и рискует попасть под налог на имущество по кадастровой стоимости. Вторая ошибка: добавлять виды про запас. Каждый лишний вид в реестре может стать основанием для отнесения участка к дорогому сегменту или для включения здания в перечень.

Третья ошибка: начинать смену ВРИ, не проверив, что нужный вид есть в регламенте зоны, и получить отказ после месяцев подготовки. Четвёртая: идти в суд с отчётом о рыночной стоимости, когда проблема в неверно выбранном сегменте, которую решает заявление об исправлении ошибки без затрат на оценщика.

Пример расчёта перед решением

Представим участок под складом, у которого в ЕГРН два вида: склады и магазины. При оценке его отнесли к торговому сегменту, и удельный показатель получился заметно выше, чем у соседних складских участков. Собственник платит земельный налог по ставке 1,5 % от этой стоимости, а здание на участке формально подпадает под критерий ст. 378.2 НК РФ по виду разрешённого использования.

Здесь возможны два шага. Если торговля на участке не ведётся и не планируется, имеет смысл исключить торговый вид, оставив складской, и после записи в ЕГРН получить пересчёт кадастровой стоимости. Если стоимость и после этого окажется выше рыночной, следующий шаг: заявление в бюджетное учреждение с отчётом оценщика. Решение принимают после расчёта: сколько составит экономия по земельному налогу и налогу на имущество за ближайшие годы и сколько стоит каждая процедура.

Когда нужна команда юриста и кадастрового инженера

Связка ВРИ и кадастровой стоимости лежит на стыке градостроительного зонирования, кадастровой оценки и налогов. В нашей команде такими задачами занимается практика «Недвижимость и земля» во главе с Антоном Жуком вместе с кадастровым инженером Дмитрием Каравайниковым, поэтому техническая часть, от анализа сведений ЕГРН до подготовки документов, делается внутри команды. До начала процедуры мы считаем налоговый эффект разных вариантов и предлагаем тот, который оправдан экономически. Смена ВРИ стоит от 60 000 ₽, снижение кадастровой стоимости от 50 000 ₽; отчёт оценщика и госпошлины оплачиваются отдельно.