Иск о сносе самовольной постройки: как строится защита собственника

Кто и почему подаёт иск

В Москве иски о сносе подаёт Департамент городского имущества, нередко вместе с Госинспекцией по недвижимости. Поводом обычно становится обследование, по итогам которого объект признают самовольной постройкой или реконструкцией и включают в перечень по постановлению Правительства Москвы № 819-ПП. Если собственник не узаконил объект через Градостроительно-земельную комиссию или комиссия отказала, город идёт в суд.

Спор с организацией или предпринимателем рассматривает арбитражный суд, с гражданином суд общей юрисдикции. В Московской области постановления 819-ПП нет: там иски подают органы местного самоуправления и другие уполномоченные органы, а основой спора остаётся статья 222 ГК РФ. Требования в исках бывают разными, и от их набора зависит стратегия.

• снести постройку полностью;
• привести здание в состояние до реконструкции, то есть снести пристройку, надстройку или мансарду;
• признать зарегистрированное право собственности отсутствующим;
• внести изменения в сведения ЕГРН о площади и характеристиках объекта;
• разрешить истцу снести объект самостоятельно с отнесением расходов на ответчика, если решение не исполнят.

Что доказывает город и что можете доказать вы

Статья 222 ГК РФ признаёт самовольной постройку, возведённую на участке, который не был предоставлен в установленном порядке, на участке с разрешённым использованием, не допускающим такого объекта, без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм. Иск опирается на один или несколько этих признаков, и каждый проверяется отдельно.

Защита собственника обычно строится по нескольким линиям сразу, потому что суд оценивает их в совокупности.

• объект не самовольный: построен по выданным документам, до появления требования о разрешении, либо изменения не являются реконструкцией;
• постройка соответствует нормам, не угрожает жизни и здоровью и не нарушает чужих прав, поэтому её можно сохранить;
• права на участок допускают размещение такого объекта;
• истец пропустил срок исковой давности, если по обстоятельствам дела она применима;
• снос несоразмерен нарушению, и достаточно привести объект в соответствие с требованиями.

Исковая давность: аргумент с оговорками

О давности собственники часто вспоминают первой, и она действительно может сработать, но не всегда. На требования о сносе построек, которые создают угрозу жизни и здоровью, давность не распространяется. В остальных случаях суд подробно выясняет, когда город узнал или должен был узнать о постройке: по датам обследований, переписке, сведениям о налогах и регистрации.

Разъяснения по этим вопросам дал Пленум Верховного Суда РФ в постановлении о самовольных постройках, и суды на него ссылаются. Поэтому строить защиту только на давности рискованно: её стоит заявлять как одну из линий вместе с доказательствами безопасности объекта.

Судебная экспертиза решает многое

Почти в каждом деле о сносе суд назначает строительно-техническую экспертизу. Эксперт отвечает, когда и в каких параметрах возведён объект, была ли реконструкция и в чём она выразилась, соответствует ли постройка строительным, пожарным и санитарным нормам, создаёт ли угрозу, можно ли вернуть здание в прежнее состояние без ущерба для основной части.

От формулировки вопросов и выбора эксперта зависит результат. Сторона, которая предложила точные вопросы и подходящую экспертную организацию, получает заметное преимущество. Поэтому до заседания стоит провести собственное техническое обследование: оно покажет слабые места и подскажет, какие вопросы ставить. Экспертиза не входит в оплату юриста и оплачивается отдельно.

Пошаговый план после получения иска

Технические паспорта прошлых лет часто оказываются самыми ценными документами в деле. Они показывают, что спорная часть существует давно, и позволяют отделить старые площади от действительно новых. Если своих экземпляров нет, их стоит запросить как можно раньше.

• Проверьте, какой суд рассматривает дело, когда заседание и есть ли определение об обеспечительных мерах, например о запрете регистрационных действий.
• Соберите документы: права на участок и здание, технические паспорта БТИ разных лет, разрешения, ГПЗУ, договоры подряда, переписку с органами.
• Закажите техническое обследование и обмеры, чтобы понять, что изменилось и когда.
• Подготовьте отзыв с позицией по каждому требованию, а не общее несогласие с иском.
• Решите, нужен ли встречный иск о сохранении объекта в реконструированном виде и признании права.
• Заявите ходатайство о судебной экспертизе со своими вопросами и кандидатурой эксперта.
• Оцените, есть ли смысл обращаться в ГЗК, если комиссия ещё не рассматривала объект.

Чем может закончиться дело

Вариантов больше, чем «снести» или «оставить». Суд может отказать в иске полностью, сохранить объект в реконструированном виде и признать право собственности по встречному иску, обязать привести постройку в соответствие с требованиями в установленный срок или удовлетворить иск о сносе. Производство может быть и прекращено, например при отказе истца от требований.

В нашей практике есть дело в Арбитражном суде города Москвы, где самовольная постройка сохранена, а дело о сносе прекращено, и дело в Кузьминском районном суде Москвы, где суд отказал в признании здания самостроем. Каждый результат опирался на документы и экспертизу конкретного объекта, переносить его на другое здание напрямую нельзя. Похожие на первый взгляд дела расходятся из-за мелочей: даты постройки, прав на землю, выводов эксперта о безопасности.

После выигранного дела работа не заканчивается: нужно привести в порядок сведения ЕГРН и добиться исключения объекта из перечня 819-ПП. Если решение не в пользу собственника, его можно обжаловать в апелляции и кассации, но сроки на обжалование короткие.

Типичные ошибки ответчиков

Чаще всего позиция проигрывается не в суде, а до него. Собственник узнаёт о включении объекта в перечень 819-ПП, но не реагирует, потому что здание стоит давно и никто не жаловался. Потом приходит иск, и времени на обследование, сбор архивных документов и подготовку встречных требований остаётся мало. Ниже ошибки, которые встречаются чаще других.

• не являться в суд, рассчитывая, что дело затянется само;
• спорить только с фактом нарушения и не предлагать суду способ сохранить объект;
• соглашаться на экспертизу по вопросам истца без своих формулировок;
• продавать или переоформлять объект во время спора, создавая новые риски;
• забывать, что решение о сносе исполняется принудительно, а расходы взыскивают с собственника.

Когда подключать юриста

Удобнее всего в момент, когда пришло уведомление о включении в 819-ПП или акт Госинспекции, а не когда экспертиза уже назначена. Практику «Недвижимость и земля» в KDA Lawyers ведёт Антон Жук, техническую часть берёт на себя кадастровый инженер команды Дмитрий Каравайников. Стоимость работы по легализации самовольной постройки от 100 000 ₽, судебная экспертиза и технические заключения оплачиваются отдельно. На первичной бесплатной консультации оценим перспективы до начала работы.