Смена вида разрешенного использования земельного участка
Внесение изменений в Правила землепользования и застройки
Вид разрешенного использования - характеристика земельного участка, определяющая способы его использования, виды разрешенной деятельности на нем. Также исходя из вида разрешенного использования земельного участка устанавливается кадастровая стоимость, налоговые ставки и затраты на его обслуживание.
РАЗГРАНИЧЕНИЕ ВРИ ЗУ
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Перечень видов разрешенного использования для вашей территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно Классификатору, который утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Всего их около 160 штук, а на практике — не менее 1500, так как от официальной классификации часто отклоняются.
Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.
Если вы хотите изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в правила землепользования и застройки.
Обратите внимание: для городов федерального значения предусмотрены свои особенности изменения вида разрешенного использования земельного участка. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества города Москвы.
Изменить вид разрешенного использования не получится, например:
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Перечень видов разрешенного использования для вашей территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно Классификатору, который утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Всего их около 160 штук, а на практике — не менее 1500, так как от официальной классификации часто отклоняются.
Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.
Если вы хотите изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в правила землепользования и застройки.
Обратите внимание: для городов федерального значения предусмотрены свои особенности изменения вида разрешенного использования земельного участка. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества города Москвы.
Изменить вид разрешенного использования не получится, например:
- по требованию арендатора - если договор аренды участка, который находится в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
- у арендатора самостоятельно - если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
- если градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, которые не позволяют осуществлять деятельность согласно этому виду разрешенного использования.
Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:
ИЗМЕНЕНИЕ ОСНОВНОГО И ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН. Сведения о вспомогательных видах использования участка вносить в реестр не требуется.
За изменением основного и вспомогательного вида разрешенного использования может обратиться собственник земельного участка.
Другие правообладатели (например, арендаторы) для изменения вида разрешенного использования участка должны обратиться к собственнику (с учетом позиции Верховного Суда РФ о невозможности самостоятельно менять вид, если участок предоставлен для определенного вида использования). Например, если вы изменяете вид использования земли в собственности Москвы не для капитального строительства, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы.
Основной и вспомогательный вид разрешенного использования правообладатель (кроме, например, органов госвласти, ГУП и МУП) может самостоятельно выбрать из установленных градостроительным зонированием.
Так, вам не нужно получать согласие органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.
Вспомогательный вид вы можете выбрать только дополнительно к основному и условно разрешенному, однако установить его вместо основного нельзя.
За изменением основного и вспомогательного вида разрешенного использования может обратиться собственник земельного участка.
Другие правообладатели (например, арендаторы) для изменения вида разрешенного использования участка должны обратиться к собственнику (с учетом позиции Верховного Суда РФ о невозможности самостоятельно менять вид, если участок предоставлен для определенного вида использования). Например, если вы изменяете вид использования земли в собственности Москвы не для капитального строительства, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы.
Основной и вспомогательный вид разрешенного использования правообладатель (кроме, например, органов госвласти, ГУП и МУП) может самостоятельно выбрать из установленных градостроительным зонированием.
Так, вам не нужно получать согласие органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.
Вспомогательный вид вы можете выбрать только дополнительно к основному и условно разрешенному, однако установить его вместо основного нельзя.
ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВНО РАЗРЕШЕННОГО ВИДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение на новый условно разрешенный вид использования земельного участка.
Для этого заинтересованное лицо (например, арендатор) должно подать заявление в уполномоченный орган муниципального образования, например в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования. В некоторых муниципальных образованиях это можно сделать через МФЦ или на портале госуслуг.
Форма заявления приводится в региональном административном регламенте по предоставлению данной услуги. Также ее можно найти на портале госуслуг или на сайте МФЦ.
Перечень документов, которые следует приложить к заявлению, также установлен регламентом. Например, может понадобиться согласие собственника участка на изменение вида разрешенного использования.
Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования принимает глава местной администрации, как правило, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний. С 2024 года в Москве публичные слушания по вопросам градостроительства, землепользования и застройки могут не проводится.
Условно разрешенный вид использования земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН.
Для этого заинтересованное лицо (например, арендатор) должно подать заявление в уполномоченный орган муниципального образования, например в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования. В некоторых муниципальных образованиях это можно сделать через МФЦ или на портале госуслуг.
Форма заявления приводится в региональном административном регламенте по предоставлению данной услуги. Также ее можно найти на портале госуслуг или на сайте МФЦ.
Перечень документов, которые следует приложить к заявлению, также установлен регламентом. Например, может понадобиться согласие собственника участка на изменение вида разрешенного использования.
Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования принимает глава местной администрации, как правило, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний. С 2024 года в Москве публичные слушания по вопросам градостроительства, землепользования и застройки могут не проводится.
Условно разрешенный вид использования земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН.
ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ:
ПЗЗ являются документом градостроительного зонирования, в которых в первую очередь устанавливаются:
1) территориальные зоны, то есть зоны, для которых в ПЗЗ определены границы и градостроительные регламенты. Они устанавливаются на карте градостроительного зонирования, которая входит в состав ПЗЗ;
2) градостроительные регламенты. Эти регламенты определяют в пределах конкретной территориальной зоны, в частности:
Кроме того, основания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ перечислены в ч. 2 ст. 33 ГрК РФ. К ним также относятся, в частности:
В результате рассмотрения комиссия подготовит заключение, в котором даст рекомендации о внесении изменений в ПЗЗ в соответствии с вашим предложением либо о его отклонении с указанием причин. Это заключение и ваше предложение направляются главе местной администрации.
Решение принимает глава местной администрации в течение 25 дней. При этом учитываются рекомендации комиссии по подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения.
После принятия решения его копия направляется заявителю. Если принято отрицательное решение, то в нем должны быть указаны причины отклонения предложения.
Отметим, что в случае принятия положительного решения и внесения в ПЗЗ изменений о дальнейших процедурах вас оповещать не будут, поэтому рекомендуем отслеживать информацию самостоятельно в официальных источниках (например, на сайте муниципального образования).
В течение 10 дней после представления главе местной администрации проекта внесения изменений в ПЗЗ и приложений к нему (протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключений об их результатах) он должен:
Особенности градостроительной деятельности в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе установлены в ст. 63 ГрК РФ. ПЗЗ утверждаются высшими органами исполнительной власти этих городов. Соответственно, и изменения в ПЗЗ должны утверждаться теми же органами, которые их утвердили.
В общем порядок внесения изменения в ПЗЗ в городах федерального значения схож с приведенным выше. Основным отличием является то, какие органы принимают участие в этой процедуре.
1) территориальные зоны, то есть зоны, для которых в ПЗЗ определены границы и градостроительные регламенты. Они устанавливаются на карте градостроительного зонирования, которая входит в состав ПЗЗ;
2) градостроительные регламенты. Эти регламенты определяют в пределах конкретной территориальной зоны, в частности:
- виды разрешенного использования земельных участков и ОКС;
- предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС;
- ограничения использования земельных участков и ОКС, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
- подготовка и утверждение ПЗЗ поселения, муниципального округа, городского округа, в том числе применительно к территориям указанных населенных пунктов, их частям, не осуществляются;
- ранее утвержденные ПЗЗ поселения, городского округа, в том числе применительно к территориям указанных населенных пунктов, их частям, подлежат признанию утратившими силу.
Кроме того, основания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ перечислены в ч. 2 ст. 33 ГрК РФ. К ним также относятся, в частности:
- несоответствие ПЗЗ генплану поселения (муниципального округа, городского округа), схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения изменений в такие генеральные планы или схему;
- несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
- принятие решения о комплексном развитии территории.
В результате рассмотрения комиссия подготовит заключение, в котором даст рекомендации о внесении изменений в ПЗЗ в соответствии с вашим предложением либо о его отклонении с указанием причин. Это заключение и ваше предложение направляются главе местной администрации.
Решение принимает глава местной администрации в течение 25 дней. При этом учитываются рекомендации комиссии по подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения.
После принятия решения его копия направляется заявителю. Если принято отрицательное решение, то в нем должны быть указаны причины отклонения предложения.
Отметим, что в случае принятия положительного решения и внесения в ПЗЗ изменений о дальнейших процедурах вас оповещать не будут, поэтому рекомендуем отслеживать информацию самостоятельно в официальных источниках (например, на сайте муниципального образования).
В течение 10 дней после представления главе местной администрации проекта внесения изменений в ПЗЗ и приложений к нему (протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключений об их результатах) он должен:
- принять решение об утверждении ПЗЗ, если субъектом РФ принят нормативный правовой акт об утверждении ПЗЗ местной администрацией;
- направить его на утверждение представительному органу местного самоуправления. В этом случае этот орган должен рассмотреть этот вопрос на своем заседании не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием;
- отклонить проект ПЗЗ и направить его на доработку с указанием даты его повторного представления.
Особенности градостроительной деятельности в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе установлены в ст. 63 ГрК РФ. ПЗЗ утверждаются высшими органами исполнительной власти этих городов. Соответственно, и изменения в ПЗЗ должны утверждаться теми же органами, которые их утвердили.
В общем порядок внесения изменения в ПЗЗ в городах федерального значения схож с приведенным выше. Основным отличием является то, какие органы принимают участие в этой процедуре.
ЧТО ДАЕТ СМЕНА ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗУ:
- СНИЖЕНИЕ НАЛОГОВОЙ НАГРУЗКИ
- СНИЖЕНИЕ КАДАСТРОЙ СТОИМОСТИ
- ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАСТРОЙКИ ПОД ЦЕЛИ БИЗНЕСА
- НИВЕЛИРОВАНИЕ РИСКОВ ВКЛЮЧЕНИЯ В ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБЛАГАЕМЫХ ПО КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
- НЕВОЗМОЖНОСТЬ ПРИВЛЕЧЬ К АДМИНИСТРАТИВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗУ
