Исключение вашего объекта недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость

Включение объекта в перечень, определяемый Постановлением Правительства Москвы №700-ПП и Распоряжением Минимущества Московской области создает для собственников объектов недвижимости дополнительную статью расходов в виде налога на имущество организаций и физических лиц. В зависимости от налогового режима предприятия, налог на имущество организаций рассчитывается исходя из балансовой или кадастровой стоимости объекта. В случае с физическими лицами, налог всегда рассчитывается от кадастровой стоимости.

КРИТЕРИИ ВКЛЮЧЕНИЯ В ПЕРЕЧЕНЬ

Согласно Налоговому кодексу и Закону г. Москвы "О налоге на имущество организаций" включению объекта недвижимости в Перечень, определяемый постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП, если:
- Объект недвижимости (нежилое здание) располагается на земельном участке, вид разрешенного использования который предусматривает размещение офисных объектов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания;
- Объект недвижимости (нежилое здание более 1 000 кв.м.) фактически используется под размещение офисных объектов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания - более 20 % от общей площади здания;
- Объект недвижимости (нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме) фактически используется под размещение офисных объектов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, при этом общая площадь нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу, расположенных в МКД должна превышать 3 000 кв.м.;

Как правило при включении здания в перечень 700-ПП по виду разрешенного использования земельного участка Правительство Москвы довольно широко трактует те или иные виды разрешенного использования земельного участка. Зачастую ВРИ ЗУ имеет множественные виды разрешенного использования ЗУ одни из которых могут допускать использование объекта недвижимости под размещение офисных объектов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, при этом другие нет. В данном случае исключение из перечня 700-ПП имеет отличные перспективы.
Например, в перечне находился объект, который был включен по критерию вида разрешенного использования земельного участка - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий". Данный вид разрешенного использования установлен для многих земельных участков, но с учетом его множественности, у собственников объектов недвижимости имеется право использовать здание не только в качестве офисного центра. Принимать во внимание один лишь из видов разрешенного использования участка безотносительно к назначению и (или) фактическому использованию спорного здания противоречит правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в ряде решений (постановления от 22 июня 2009 года № 10-П, от 24 марта 2017 года № 9-П, от 2 июля 2020 года № 32-П; от 12 ноября 2020 года № 46-П).
При включении нежилого здания по критерию фактического использования объекта недвижимости, основанием для включения объекта в перечень 700-ПП является акт обследования, составленный инспектором Государственной инспекции по контролю за использование объектов недвижимости города Москвы. Основное условие включения по ВФИ является наличие в нежилом здании более 20 % от его общей площади офисных помещений, помещений используемых под торговлю, общественное питание и (или) бытовое обслуживание.
Мероприятия по обследованию проводятся сотрудниками ГИН как в плановом порядке, так и по обращениям собственников объектов недвижимости, при этом инспекторы ГИН могут допустить существенные ошибки, которые приводят к завышению налогооблагаемой площади здания. В данном случае необходимо обратиться в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве с требованием о проведении повторного мероприятия по установлению вида фактического использования объекта недвижимости. В случае получения отказа следует обжаловать данное решение в Арбитражном суде г. Москвы.
Важно знать, что без наличия отрицательного акта ГИН исключение из перечня 700-ПП крайне затруднительно, поскольку актуальная судебная практика Московского городского суда, Первого апелляционного суда общей юрисдикции и Второго кассационного суда общей юрисдикции исходит из того, что акт ГИН является "единственным" надлежащим доказательством, объективно подтверждающим фактическое использование объекта недвижимости.
Иначе обстоит ситуация с исключением из перечня нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Акт ГИН не всегда может иметь решающее значение, поскольку зачастую не соблюдается один из критериев включения таких объектов недвижимости.
Действующее законодательство предусматривает наличие совокупности следующих условий:
- общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором расположено помещение, включенное в перечень, должна превышать 3000 кв. м.;
- не менее 20% от общей площади помещения должно использоваться для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Правительство Москвы считает, что в общую площадь нежилых помещений, при расчете 3 000 кв.м. должны включаться и площади общего имущества собственников МКД, что не соответствует сложившейся судебной практике.
При этом не имеет правового значения, если один из критериев не соблюдается, поскольку действующее законодательство четко устанавливает требование о наличии совокупности критериев при включении в перечень 700-ПП.